Montag, 18 Februar 2019 12:57

Seminar zum Dauerstreitthema Schönheitsreparaturen

Es gibt kaum ein mietrechtliches Thema, das so viel Streitpotential bietet: „Schönheitsreparaturen“ hieß deshalb das bis auf den letzten Platz ausgebuchte Seminar von HAUS & GRUNDEIGENTUM, in dem Rechtsanwalt Oliver Francke-Weltmann alle Fragen und Probleme erläuterte. Die wichtigsten Fakten:

1. Der Vermieter ist verpflichtet die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in  diesem Zustand zu erhalten.
2. Der Mieter hat Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Der Vermieter kann für die von ihm durchgeführten Arbeiten in der Wohnung vom Mieter keinen Ersatz fordern, sofern es sich um normales Abwohnen handelt. Hierfür erhält der Vermieter die vereinbarte Miete.
3. Der BGH hat entschieden, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann zulässig ist, wenn sichergestellt ist, dass der Mieter nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters belastet ist. Da es an einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung für eine Verpflichtung des Mieters fehlt, führt es dazu, dass die Parteien den Umfang sowie den Zeitpunkt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen vertraglich selbst festlegen.
4. Die Parteien sind grundsätzlich frei in ihren Vereinbarungen, solange diese nicht gegen geltendes Recht verstoßen.
5. Liegt tatsächlich eine Individualabrede vor, sind die Parteien z.B. in der Gestaltung des Zeitraumes der Reparaturen frei mit der Folge, dass dem Mieter etwa die Durchführung der Arbeiten im Zweijahresturnus auferlegt werden kann. Weiterhin können die Reparaturen in ihrem Umfang ausgedehnt werden, so dass von dem Mieter das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens verlangt werden kann.
6. Bei einer Individualvereinbarung ist es kaum zulässig dem Mieter vorzuschreiben, durch welchen Fachbetrieb er die Arbeiten ausführen lässt. Anderes gilt für die Formularmietverträge – hier sind die Vermieter an bestimmte gesetzliche und durch die Rechtsprechung entwickelte Vorgaben gebunden.

Fazit:
Beim Thema Schönheitsreparaturen ist bis heute nicht die optimale Vertragsform gefunden worden, um beiden Seiten gerecht zu werden. Da jede Klausel von den Gerichten geprüft werden muss, kann dies auch noch eine geraume Zeit in Anspruch nehmen. Bis es soweit ist, kann den Vermietern nur empfohlen werden, bei den bisher abgesegneten Klauseln zu bleiben. Weiterhin sollte der Vermieter nach Möglichkeit vor jeder neuen Instandsetzung überlegen, inwieweit diese wirklich notwendig ist.