Dienstag, 22 Oktober 2019 16:50

Mietpreisbremse in der Praxis der Vermietung

Der Saal war rappelvoll: Kein Wunder, denn das Thema von Rechtsanwalt Thomas Gekas beim Vortrag von HAUS & GRUNDEIGENTUM hieß „Mietpreisbremse in der Praxis der Vermietung“. Hier die wichtigsten Fakten:

1. Nach der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung liegt die Kappungsgrenze für die Mieterhöhung im laufenden Mietvertrag nun bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, nicht mehr bei 20 %. Die Erklärung der Erhöhung ist bereits noch während der 3-Jahres-Frist mit Wirkung zum Anfang des Monats nach Ablauf der Frist möglich.

2. Die Kappungsgrenze bei Beginn eines neuen Mietvertrages liegt bei maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn bei Abschluss des Vertrages die Mietpreisbremse gilt. Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in Hannover und Langenhagen der sogenannte qualifizierte Mietspiegel.

3. Wenn kein Mietspiegel vorhanden oder der Mietspiegel nicht einschlägig ist (bei einem Leerfeld oder für Ein- und Zweifamilienhäuser, aber wohl auch bei möbliertem Wohnraum, weil der Mietspiegel hierauf nicht anwendbar ist), kommen drei Vergleichsmieten oder ein Sachverständigengutachten in Betracht.

4. Bei möbliertem Wohnraum kann zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel ermittelt und sodann ein Möblierungszuschlag vorgenommen werden. Für die Ermittlung der Höhe des Modernisierungszuschlags gibt es noch keinen einheitlichen Maßstab.

5. Bei Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Mietvertragsbeginn, also nicht vor Abschluss (Bsp.: Vertragsabschluss 10. November 2019, Vertragsbeginn 1. Dezember 2019, zu berücksichtigender Zeitraum ab 1. Dezember 2016) kommt es darauf an, ob das Ende der Modernisierungsmaßnahmen in den Dreijahreszeitraum fällt.
Dann gilt: Auf die ortsübliche Miete plus 10 % kann der Modernisierungszuschlag gerechnet werden. Die Berechnung erfolgt wie bei der Modernisierungsmieterhöhung, also 11 % bzw. 8 % (seit dem 01.01.2019, Gesetzesänderung!) der Kosten auf die Jahresmiete.