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Montag, 23 März 2020 15:00

Gesetzentwurf zu Beschränkung der Kündigung von Miet- und Darlehensverträgen wegen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie


Grundlage: Bearbeitungsstand des Gesetzentwurfs in der Fassung v. 21. März 2020, 18:14 Uhr

Als weitere drastische Maßnahme im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie bereiten die Bundesministerien für Justiz, Inneres und Wirtschaft derzeit einen Gesetzentwurf vor, der unter anderem Kündigungen von Miet- und Verbraucherdarlehensverträgen vorübergehend ausschließt, wenn die Mieter bzw. (Verbraucher-)Darlehensnehmer wegen der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ihre vertraglichen Zahlungen nicht mehr leisten können.

Die Regelung ist Teil eines umfassenden Gesetzentwurfs, der unter anderem ein Moratorium (vollständiges Leistungsverweigerungsrecht) für Dauerschuldverhältnisse von Verbrauchern und Kleinstunternehmen vorsieht, wenn ein Verbraucher oder Kleinstunternehmen infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem COVID-19-Virus zurückzuführen sind, die vertraglich geschuldete Leistung nicht erbringen kann. Zudem soll, wie bereits im Laufe der Woche bekannt wurde, die Insolvenzantragspflicht vorübergehend ausgesetzt werden.

Im Hinblick auf Mietverträge sind folgende Regelungen vorgesehen:

· Forderungen aus Mietverhältnissen unterliegen nicht dem (für Verbraucherverträge, die ein Dauerschuldverhältnis sind, in dem Gesetzesentwurf vorgesehenen) Leistungsverweigerungsrecht (Moratorium), d.h. die Mietforderungen werden weiterhin fällig und können vom Vermieter geltend gemacht werden. Dies hat zur Folge, dass Mieter ihre Forderungen grundsätzlich weiterhin fristgerecht leisten müssen und andernfalls in Verzug geraten. Im Falle des Zahlungsverzugs fallen entsprechend Verzugszinsen an. Der Vermieter kann zudem bei Zahlungsverzug Mietsicherheiten in Anspruch nehmen.

· Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Mietrückständen, die den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. September 2020 betreffen, ist bis zum 30. September 2022 ausgeschlossen, sofern die Mietrückstände auf den wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Wegen solcher Zahlungsrückstände kann erst ab dem 1. Oktober 2022 wieder gekündigt werden. Damit haben Mieter vom 30. September 2020 an grundsätzlich zwei Jahre Zeit, einen solchen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand auszugleichen.

· Das Gesetz enthält eine Verordnungsermächtigung zur Erstreckung auf Mietrückstände, die im Zeitraum 1. Oktober 2020 bis 31. März 2021 entstanden sind, wenn zu erwarten ist, dass sich die COVID-19-Pandemie weiterhin erheblich auf das wirtschaftliche Leben auswirkt.

· Der Gesetzentwurf differenziert bei der Beschränkung von Kündigungen nicht zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen. Die Regelung ist auch nicht nur auf Mietverträge von Verbrauchern und Kleinstunternehmen anwendbar.

Im Hinblick auf Verbraucher-Darlehensverträge sollen folgende Regelungen gelten:

· Ansprüche des Darlehensgebers auf Zins- oder Tilgungsleistungen, die im Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. September 2020 fällig werden, werden für die Dauer von sechs Monaten ab Fälligkeit gestundet, wenn der Darlehensnehmer aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Kündigungen des Darlehensgebers sind in solchen Fällen bis zum Ablauf der Stundung ausgeschlossen.

· Die Parteien sollen eine einvernehmliche Lösung zu Anpassungen des Darlehens (z.B. Änderung der Laufzeiten oder Teilleistungen) treffen. Kommt eine solche Lösung für den Zeitraum nach dem 30. September 2020 nicht zustande, verlängert sich die Laufzeit des Darlehens um sechs Monate und die jeweilige Fälligkeit der geschuldeten Zahlungen wird um diese Frist hinausgeschoben.

Die Gesetzesvorlage soll nach Medienberichten am Montag (23. März 2020) im Bundeskabinett und am Mittwoch (25. März 2020) im Bundestag beschlossen werden.

Der Entwurf hat erhebliche Eingriffe in zahlreiche Vertragsverhältnisse und Kernelemente des Zivilrechts zum Gegenstand. An zahlreichen Stellen besteht noch Bedarf zur Klärung oder Nachschärfung. Zum Beispiel ist nicht geregelt, wie mit Kündigungsrechten im Zusammenhang mit Mietsicherheiten des Mieters bei Nichtleistung oder Nicht-Wiederauffüllung der Mietsicherheit umgegangen werden soll. Aufgrund des Gesetzentwurfs lassen sich — auch unter Berücksichtigung der Begründung — zudem keine Rückschlüsse darauf ziehen, ob behördlich angeordnete Schließungen Auswirkungen auf die Mietzahlungspflicht haben.

Der Gesetzentwurf hat im Laufe des Wochenendes bereits eine grundlegende Veränderung erfahren: Ursprünglich (Bearbeitungsstand des Gesetzentwurfs von Freitag, 20. März 2020, 21.12 Uhr) sollte das Moratorium für alle Schuldner und alle Vertragstypen gelten, mit Ausnahme von Miet- und Darlehensverträgen, Arbeitsverträgen, Pauschalreiseverträgen und der Luft- und Eisenbahnbeförderung von Personen. Zwischenzeitlich wurde das Moratorium eingeschränkt auf Verbraucherverträge, die ein Dauerschuldverhältnis sind, sowie für Dauerschuldverhältnisse von Kleinstunternehmen, wiederum mit Ausnahme von Miet- und Darlehensverträgen, Arbeitsverträgen, Pauschalreiseverträgen und der Luft-und Eisenbahnbeförderung von Personen.
Während die Regelungen für Mietverhältnisse in diesem Zusammenhang nicht wesentlich verändert wurden, war das Kündigungsverbot für Darlehensverträge in der Entwurfsfassung von Freitag, 20. März 2020, 21.12 Uhr, noch für alle Darlehensverträge, also auch gewerbliche Immobilienfinanzie¬rungen anwendbar. Dies wurde in der nunmehr vorliegenden Entwurfsfassung von Samstag, 21. März 2020, 18.14 Uhr, auf Verbraucherdarlehen beschränkt.

ZIA, der Eigentümerverband Haus und Grund, Deutscher Mieterbund sowie weitere Interessenvertre¬ter und Parteien haben im Laufe des Wochenendes bereits Stellungnahmen zu dem Gesetzesentwurf abgegeben. Wir verfolgen die weitere Entwicklung und halten Sie gerne weiterhin informiert.