Immobilien
Dienstag, 22 September 2020 11:09
Seminar: Die aktuelle Rechtsprechung 2020 zu den Rechtsfolgen einer Betriebskostenabrechnung
Das Interesse an dem Seminar war groß. Kein Wunder, denn das Thema war die „aktuelle Rechtsprechung 2020 zu den Rechtsfolgen einer Betriebskostenabrechnung“. H&G-Anwalt Dr. Andreas Reichelt erläuterte den Aufbau einer Abrechnung, die Rechte von Vermietern und Mietern und gab den Teilnehmern viele wertvolle Tipps und Anregungen.
Die wichtigsten Fakten:
- Laut BGH liegt eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung dann vor, wenn es sich um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handelt.
- Folgende Mindestangaben – sofern keine besonderen Abreden getroffen wurden – sind aufzunehmen: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe der zugrunde gelegten Umlageschlüssel und ggf. Erläuterungen, Berechnung des Anteils des Mieters, Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Für die Gesamtkosten gibt es zwei Berechnungsmethoden:
1. Das Abflussprinzip: Danach sind die Beträge in Ansatz zu bringen, die der Vermieter im nun zur Abrechnung ausstehenden Zeitraum an die Versorger gezahlt hat. Konkret: Die vom Vermieter gezahlten Vorauszahlungen und eventuell geleisteten Nachzahlungen auf vom Versorger erstellte Rechnungen, die jedoch einen vorangegangenen Abrechnungszeitraum betreffen.
2. Das Leistungs- und Zeitabgrenzungsprinzip: Danach sind nur die im jeweiligen Abrechnungsjahr verursachten Kosten in Rechnung zu stellen. D.h. unabhängig vom Rechnungs- oder Zahlungsdatum des Vermieters werden die Kosten dem abzurechnenden Zeitraum zugeordnet.
Zu beachten ist dabei u.a.:
- Das Abflussprinzip darf nicht angewendet werden im Rahmen von Heizkostenabrechnungen bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen oder bei Gebäuden mit zwei Wohnungen, von denen der Vermieter nicht eine Wohnung selbst bewohnt. Gleiches gilt für die Einzelabrechnung des WEG-Verwalters gegenüber den WEG-Eigentümern.
- Die Gesamtkosten sind einzeln aufzuzählen, d.h. sie sind nach Grund und Höhe dazustellen. Es genügt nicht die pauschale Bezeichnung „städtische Gebühren“, sondern diese sind nach Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung etc. aufzugliedern.
- Der Umlageschlüssel muss angegeben und erläutert sein, soweit zum Verständnis erforderlich. Dies ist i.d.R. bei individuellen Umlageschlüsseln der Fall (z.B. 365 Tage x Gesamtfläche des Hauses in qm-Wohnfläche x Anzahl der bewohnten Tage) oder bei notwendigen Kostenabgrenzungen (z.B. beim Vorabzug bei gemischtgenutzten Objekten). Kostensteigerungen zum Vorjahr müssen nicht erläutert werden.
- Für die Verteilung der Kosten gibt es verschiedene Möglichkeiten:
Wohnfläche/Nutzfläche – Personenzahl – Wohneinheiten – Qm-umbauter Raum – Verbrauch - Miteigentumsanteile – Prozentzahlen u.a. Welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskostenpositionen zur Anwendung kommt, hängt von der Vereinbarung im Mietvertrag ab, d.h. abweichende vertragliche Vereinbarungen sind grundsätzlich möglich.
Rechte des Vermieters:
- Wird in der Betriebskostenabrechnung eine Zahlungsfrist gesetzt, so gilt diese. Wird keine gesetzt, entsteht der Anspruch und wird fällig mit Zugang.
- Im Wohnraummietverhältnis kann jede Vertragspartei nach einer formell und materiell ordnungsgemäßen Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.