Sehr geehrte Mitglieder,

bedingt dadurch, dass viele Eigentümerversammlungen zurzeit nicht stattfinden können, wurden uns im April deutlich weniger Abrechnungsunterlagen eingereicht als in den Vorjahren.

Wir möchten Sie darauf aufmerksam machen, dass für die Betriebskostenabrechnungen – trotz Corona – weiterhin die Ausschlussfrist von zwölf Monaten gilt. Sollte Ihnen daher Ihr Verwalter vorab noch keine Abrechnung hat zukommen lassen, empfehlen wir, diese jetzt anzufordern und auf deren Basis die Abrechnung gegenüber Ihren Mietern vornehmen zu lassen, bevor Sie aufgrund der Ausschlussfrist etwaige Nachforderungsansprüche verlieren.

Schicken Sie uns also bitte alsbald Ihre Unterlagen zu, damit wir für Sie die Abrechnungsfrist einhalten können.

Auch die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bitten wir, Ihre Abrechnungsunterlagen so früh wie möglich hereinzugeben, da in diesem Jahr das ohnehin im Spätherbst schon erhöhte Bearbeitungsvolumen sicherlich noch zunehmen wird und die Einhaltung der Abrechnungsfrist dann problematisch werden könnte.

Dr. Mady Beißner

Geschäftsführerin

Vielen selbstnutzenden Eigentümern ist es nicht bekannt, deshalb weist HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover ausdrücklich darauf hin: Diejenigen, die durch die Corona-Pandemie Gehaltseinbußen erleiden, können Wohngeld als Lastenzuschuss beantragen!

Die Leistung wird jedoch nicht zur vollständigen Deckung gezahlt. Um Wohngeld zu erhalten, muss der Antragsteller noch genügend Einkommen haben, um seinen Lebensunterhalt selbst finanzieren zu können.

Personen, die Transferleistungen wie Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe oder Grundsicherung im Alter beziehen, erhalten kein Wohngeld, weil bei  diesen die Unterkunftskosten bereits berücksichtigt werden.

Die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach Haushaltsgröße, Einkommen und Belastung. Zur Höhe der Zahlungen bieten Wohngeldtabellen eine Orientierung.

Achtung! Wohngeld gibt es nicht rückwirkend, sondern erst ab dem Monat, in dem der Antrag gestellt wurde. Zuständig sind die örtlichen Wohngeldbehörden, die Gemeinde-, Stadt-, Amts- oder Kreisverwaltungen.

Tipp: Wer die Voraussetzungen für das Wohngeld erfüllt, hat in der Regel auch Anspruch auf Kindergeld oder eine Steuerrückzahlung.

Sie sind stilvoll, kreativ gestaltet und immer umweltfreundlicher: viele Fassaden der Häuser in Hannover und der Region. Die Eigentümer haben in der Regel hohen Aufwand und vor allem enorme Kosten in die Sanierung gesteckt. Als Anerkennung dafür ist jetzt wieder der traditionsreiche Fassadenwettbewerb von HAUS & GRUNDEIGENTUM - gemeinsam mit der Maler- und Lackiererinnung Hannover - gestartet.

Wer ist teilnahmeberechtigt?

Mitmachen können Haus- und Wohnungseigentümer, Pächter, als Einzelpersonen oder Gruppe, sowie Firmen, die die farbige Gestaltung der gemeldeten Fassaden in Auftrag gegeben haben. Die Meldung kann von diesen selbst oder durch den ausführenden Malereibetrieb vorgenommen werden.

Welche Objekte können eingereicht werden?

Farbig gestaltete Fassaden von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Industrie-, Gewerbe- und Verwaltungsgebäuden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die Arbeiten an den Fassaden müssen in der Zeit vom 15. April bis zum 31. Oktober 2022 ausgeführt worden sein. Mit der Fertigstellungsmeldung ist eine Vorher-/Nachherdokumentation mit aussagekräftigen Fotos zu erstellen, aus der hervorgeht, wie die Fassade vor der Neugestaltung ausgesehen hat. Diese ist zu ergänzen um eine formlose Ausführungsbeschreibung mit Angabe der eingesetzten Materialien.

Es werden nur Arbeiten berücksichtigt, die von einem Innungs- bzw. in die Handwerksrolle eingetragenen Betrieb ausgeführt wurden.

Wo reiche ich die Unterlagen ein?

Entweder per Fax an 0511-3885203 oder per Post an die Maler- und Lackiererinnung Hannover, Hamburger Allee 43, 30161 Hannover.

Einsendeschluss ist der 31. Oktober 2022. Eine Experten-Jury ermittelt anschließend die Sieger, für die ein Preisgeld von insgesamt 3000 Euro ausgesetzt ist.

Covid-19 beschäftigt die gesamte Bevölkerung, denn jeder ist von den Auswirkungen betroffen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich vor allem die Frage, wie Beschlüsse gefasst werden sollen.

Spätestens durch die geltenden Kontaktsperren dürften Eigentümerversammlungen in WEGs nämlich untersagt sein. Aber auch schon zuvor war es aufgrund von Versammlungsverboten häufig ausgeschlossen, sich zur Willensbildung zusammenzufinden.

Gleichzeitig darf die Verwaltung der WEG aber nicht zum Erliegen kommen. Der Verwalter darf bei Notmaßnahmen tätig werden. Nach § 24 Absatz 1 WEG ist eine Eigentümerversammlung durch den Verwalter einmal im Jahr einzuberufen.

Dies ist insbesondere wichtig, um über Wirtschaftspläne und Abrechnungen zu entscheiden, Verwalter neu zu bestellen und (notwendige) Maßnahmen der WEG zu beraten und zu beschließen. Allerdings: Das Gesetz gibt für die Einberufung der Versammlung keine Frist vor, sodass dies nicht zwingend im ersten Halbjahr des Jahres geschehen muss.

Sollten die Versammlungsverbote auch in der zweiten Jahreshälfte fortgelten, muss sich der Verwalter an diese Regelungen halten. Er kann keine Eigentümerversammlung einberufen. Eine Pflichtverletzung kann ihm dann nicht zur Last gelegt werden.

Trotzdem kann und muss der Verwalter handeln, wenn dies zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich und eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümer – wie bei einer Allgemeinverfügung zu Versammlungs- und Kontaktverboten – nicht möglich ist; § 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG.

Insbesondere sind davon Fälle umfasst, in denen dem Gemeinschaftseigentum oder der Gemeinschaft ansonsten Schaden droht. Somit ist die WEG zumindest bei unaufschiebbaren und notwendigen Maßnahmen weiterhin handlungsfähig. Alle übrigen Maßnahmen können nach Aufhebung der Kontaktbeschränkungen im Rahmen einer Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Damit eine Eigentümerversammlung nicht verwalterlos wird oder ohne Wirtschaftsplan dasteht, wurden diesbezüglich Notregelungen geschaffen, die in der Zeit der Covid-19-Krise gelten.

Danach bleibt ein Verwalter auch nach Ende seiner Amtszeit im Amt, bis er abberufen oder ein neuer Verwalter bestellt wird. Damit ist keine WEG gezwungen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um die Bestellung des Verwalters zu beschließen.

Zudem ist vorgesehen, dass auch der zuletzt von den Eigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gültig bleibt bis ein neuer beschlossen wird. Auch hier wird die Gemeinschaft dahingehend entlastet, dass die Finanzierung der Gemeinschaft geregelt ist, auch wenn diese nicht zusammentreten kann.

Diese beiden zeitverschaffenden Regelungen treten am 31. Dezember 2021 außer Kraft. Damit haben die Eigentümergemeinschaften bis zu diesem Zeitpunkt Zeit, einen neuen Verwalter zu bestellen und einen Wirtschaftsplan zu beschließen.

                                                                                                                                             Julia Wagner

                                                                                                                                            www.hausundgrund.de

Wechsel in der Geschäftsführung von HAUS & GRUNDEIGENTUM: Die stellvertretende Vorstandsvorsitzende Dr. Mady Beißner ist neue Geschäftsführerin des Vereins. Das hat der Vorstand auf Vorschlag des Vorsitzenden und bisherigen Geschäftsführers Rainer Beckmann einstimmig beschlossen. Der Vorstandschef zum Wechsel: „Es war der richtige Zeitpunkt die verantwortungsvolle Aufgabe weiterzureichen.“

Im Gespräch mit der WohnArt stellt sich die neue Geschäftsführerin vor:

Das Bundesinnenministerium hat Verwaltungsvereinfachungen aufgrund des Coronavirus zum Wohngeldgesetz erlassen. Die Bearbeitung von Wohngeldanträgen und die Auszahlung von Wohngeld gelten jetzt als hochprioritäre Aufgaben, die auch im Notfall zu gewährleisten sind. Damit soll sichergestellt werden, dass Mieter schnell an Wohngeld gelangen, um ihre Miete zu zahlen – eine Hilfe auch für Vermieter.

Dies gilt vor allem bei Neuanträgen, die ab sofort formlos per E-Mail oder Telefon möglich sind. Außerdem werden nur noch die zwingend notwendigen Angaben ermittelt, wie die Miethöhe, die Anzahl der Haushaltsmitglieder sowie das Einkommen. Mit diesen und weiteren Vereinfachungen werden mittelbar Vermieter vor Zahlungsausfällen geschützt, die bei mangelnder Liquidität der Mieter entstehen könnten.

I. Vermietung und Bewirtschaftung von Immobilien

1. Mietzahlungen im Wohnraummietrecht

Müssen Mieter ihre Miete zahlen?

Ja, auch während der COVID-19 Pandemie sind Mieter weiter verpflichtet, ihre Miete fristgerecht zu bezahlen. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug und muss hierfür Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz leisten.

Was bedeutet der neue Kündigungsausschluss und wie lange gilt er?

Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund jedoch nicht kündigen. Der Mieter hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum angehäuften Mietschulden auszugleichen. Erst danach darf der Vermieter das Mietverhältnis wieder wegen der Mietschulden aus dem oben genannten Zeitraum kündigen.

Welche Nachweise müssen/können die Mieter erbringen, damit der Kündigungsausschluss gilt?

Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Geeignete Mittel hierfür können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.

Kann der Wohnraummieter die Miete mindern?

Der Mieter ist nur dann zur Minderung berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt. Weder fehlende Einnahmen, noch eine Quarantäne des Mieters oder eines anderen Bewohners im Haus begründen einen Mangel an der Mietsache, der zur Minderung berechtigt.

Müssen Mieter Leistungen aus Dauerschuldverhältnissen wie Strom und Gas weiterbezahlen?

Können Verbraucher und Kleinstunternehmer ihrer Zahlungspflicht aus einem wesentlichen Dauerschuldverhältnis, welches vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurde, im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 nicht oder nicht vollständig nachkommen, steht ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht nach Art. 240 § 1 EGBGB-neu zu. Dies gilt beispielsweise für Verträge über Pflichtversicherungen, Lieferverträge über Gas, Strom und Wasser sowie Telekommunikation. Andere Dauerschuldverhältnisse, die nicht zur Grundversorgung erforderlich sind, fallen nicht unter diese Regelung. Hier besteht die Zahlungspflicht fort.

2. Reparaturen, Handwerker und Dienstleister

Allgemein: Der Einsatz von Handwerkern oder Dienstleistern in Wohnungen ist aufgrund der geltenden Kontaktsperre und wegen des einzuhaltenden Mindestabstands von 1,50 Metern zu anderen Menschen nur eingeschränkt möglich.

Welche Reparaturen dürfen noch durchgeführt werden?

Handwerker dürfen zwar unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards weiterhin ihrer Tätigkeit nachgehen. Reparaturen in den Wohnungen, die nicht dringend sind, sollten jedoch wegen der geltenden Kontaktbeschränkungen verschoben werden. Mängel oder Schäden, die eine Gefahr für die Bewohner oder das Eigentum darstellen (z. B. Wasserschaden, Heizungsausfall) sollten weiterhin umgehend behoben werden. Diesbezüglich besteht auch der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter fort.

Darf die Zählerablesung durch einen Dienstleister noch erfolgen?

Die Ablesung der Zähler in den Wohnungen durch einen Dienstleister ist nicht zwingend notwendig. Die Zählerablesung sollte daher entweder verschoben oder durch die Mieter selbst vorgenommen werden. Die Zählerstände können von den Mietern per Telefon/E-Mail/Post an den Dienstleister oder Vermieter weitergegeben werden. Zähler, die sich in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen befinden, können weiterhin unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards vom Dienstleister abgelesen werden. Die Fernablesung der Zähler bleibt weiterhin möglich, da hierfür die Wohnungen nicht betreten werden müssen.

Darf der Mieter Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?

Ja. Aufgrund der Kontaktbeschränkungen auf den engsten Familienkreis, darf Handwerkern der Zutritt zur Wohnung für nicht notwendige oder verschiebbare Leistungen verweigert werden. In Not- oder Schadensfällen muss dem Handwerker zur Abwendung von gesundheitlichen oder von Gebäudeschäden der Zutritt gewährt werden. Diesbezüglich besteht ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Gleiches gilt für sicherheitsrelevante Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Können Handwerker Aufträge stornieren?

Ja. Zum Schutz der Gesundheit der Beschäftigten können Aufträge auch vom Handwerksbetrieb storniert oder im Einvernehmen mit dem Auftraggeber verschoben werden. Sind die Arbeiten unter Einhaltung der geltenden Sicherheits- und Hygienestandards möglich, kann ein anderer Handwerker beauftragt werden, der die Schutzmaßnahmen für seine Beschäftigten sicherstellen kann.

Muss der Schornsteinfeger in die Wohnung gelassen werden?

Schornsteinfeger dürfen ihren Tätigkeiten nachgehen, insofern die Sicherheits- und Hygieneregelungen eingehalten werden. Dies betrifft die Arbeiten auf dem Dach oder im Heizungskeller. Der Einsatz in Wohnungen ist aufgrund der Kontaktbeschränkungen auf nicht verschiebbare oder sicherheitsrelevante Maßnahmen zu begrenzen.

3. Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Gewerberäumen?

Kann der Mieter pandemiebedingt mindern?

Grundsätzlich gilt, dass der Gewerbemieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt (BGH vom 21.09.2005 – XII ZR 66/03; vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97; vom 19.07.2000 – XII ZR 176/98). In Ausnahmefällen kann das Risiko aber auch vertraglich auf den Vermieter verlagert sein. Ob Gerichte von dieser grundsätzlichen Risikoverteilung während der Covid-19-Pandemie abweichen werden, ist bisher nicht absehbar. Eine Mietminderung sollte daher auch für Gewerberäume bis auf Weiteres nicht akzeptiert werden.

Kann der Mieter pandemiebedingt eine Vertragsanpassung (§ 313 BGB) verlangen?

Ein Anspruch auf Vertragsanpassung setzt voraus, dass sich nach Vertragsschluss die Umstände geändert haben, welche eine Geschäftsgrundlage bildeten und zugleich nicht in die Risikosphäre einer Vertragspartei fallen. Wie bereits bei der Minderung erläutert, trägt der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko für die Geschäftsräume, soweit keine gegenteilige mietvertragliche Regelung existiert. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung kann daher allenfalls in Ausnahmefällen bestehen.

Was ist, wenn der Gewerbemieter die Zahlung einstellt? Kann der Vermieter kündigen?

Mieter von Gewerberäumen sind vor einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands geschützt, wenn sie die Miete für den Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht leisten und diese Nichtleistung auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie ist glaubhaft zu machen, beispielsweise indem für das jeweilige Gewerbe auf die kommunalen Regelungen verwiesen wird, die eine Betriebsschließung erforderlich machen.

II. Wohnungseigentumsrecht

Dürfen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?

Eigentümerversammlungen stellen eine – wie der Name schon sagt – Versammlung mehrerer Personen dar und sind somit aufgrund des Kontaktverbotes nicht mehr erlaubt.

Müssen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?

Nach § 24 Abs. 1 WEG ist eine Eigentümerversammlung durch den Verwalter einmal im Jahr einzuberufen. Dies ist insbesondere wichtig, um z. B. über Wirtschaftspläne und Abrechnungen zu entscheiden, Verwalter neu zu bestellen und (notwendige) Maßnahmen der WEG zu beraten und zu beschließen. Das Gesetz gibt für die Einberufung der Versammlung allerdings keine Frist vor, sodass sie nicht zwingend im ersten Halbjahr des Jahres abgehalten werden muss. Soweit möglich, sollten Eigentümerversammlungen also in die zweite Jahreshälfte verschoben werden.

Wie bleiben Verwalter und Gemeinschaft handlungsfähig?

Die WEG und der Verwalter bleiben handlungsfähig, weil dem Verwalter Notkompetenzen zustehen und die WEG auch im Rahmen von Umlaufbeschlüssen entscheiden kann.

Was passiert, wenn die Amtszeit des Verwalters ausläuft?

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht welches voraussichtlich in den nächsten Tagen in Kraft tritt, sieht vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung des neuen Verwalters im Amt bleibt. Damit ist keine WEG gezwungen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um die Bestellung des Verwalters zu beschließen.

Was passiert, wenn der aktuelle Wirtschaftsplan ausläuft?

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, welches voraussichtlich in den nächsten Tagen in Kraft tritt, sieht vor, dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortbesteht. Damit bleibt die Finanzierung der Gemeinschaft geregelt, bis sie erneut zur Willensbildung zusammentreten kann.

III. Finanzierung

Welche Erleichterungen gibt es für Immobiliendarlehen?

Zahlungen (Zins und Tilgung) können vorübergehend ausgesetzt werden, denn sie gelten kraft Gesetzes als gestundet. Die Fälligkeit der Zahlung wird damit auf einen späteren Zeitpunkt verschoben (gestundet). Die Darlehensschuld wird aber insoweit nicht erlassen. Der pandemiebedingt in Not geratene Darlehensnehmer soll dadurch Zeit gewinnen, um staatliche Hilfsangebote wahrzunehmen und gegebenenfalls Unterstützungsmaßnahmen zu beantragen.

Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung?

Der Darlehensnehmer hat pandemiebedingt außergewöhnliche Einnahmeausfälle, die ihm die geschuldete Leistung unzumutbar machen. Das könnte z. B. durch die Anmeldung von Kurzarbeit durch den Arbeitgeber oder Einnahmeausfällige selbständig Tätiger der Fall sein. Der angemessene Lebensunterhalt des Darlehensnehmers bzw. seiner Unterhaltsberechtigten muss gefährdet sein.

Für welche Darlehen gilt das?

Die Möglichkeit der Stundung besteht für alle vor dem 15. März 2020 mit Verbrauchern zu privaten Zwecken abgeschlossenen Immobiliendarlehen. Damit sind zum einen alle Eigentümer gemeint, die ihre finanzierte Immobilie selbst bewohnen (selbstnutzende Eigentümer). Aber auch die mit privaten Vermietern geschlossenen Darlehen zur Finanzierung der vermieteten Immobilie fallen darunter, wenn der Vermieter als Verbraucher gilt. Eine in begrenztem Umfang als privater Vermieter tätige Privatperson wird in aller Regel als Verbraucher anzusehen sein.

Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung und wie weise ich sie nach?

Voraussetzung für die Stundung ist, dass coronabedingte Einnahmeausfälle den angemessenen Lebensunterhalt des Darlehensnehmers oder seiner Unterhaltsberechtigten gefährden. Der Nachweis über Einnahmeausfälle (z. B. durch Kontoauszüge, Einkommensnachweise, Buchführungsbelege) genügt. Der Zusammenhang mit der Corona-Pandemie muss dann nicht noch einmal gesondert nachgewiesen werden, er wird vermutet und müsste von der Bank widerlegt werden.

Für welchen Zeitraum gilt die Stundung?

Alle zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fälligen Zahlungen (Rückzahlung, Zinsen, Tilgung) werden ab jeweiliger Fälligkeit für drei Monate von Gesetzes wegen gestundet. Beispiel: Eine am 1. April 2020 fällige Kreditrate muss erst am 1. Juli 2020 gezahlt werden, eine ab 1. Mai 2020 fällige Rate erst am 1. August 2020 usw. Diese Vertragsänderung muss die Bank dem Kunden unaufgefordert schriftlich bestätigen.

Kann die Bank mir den Kredit kündigen, wenn ich stunde?

Nimmt der Darlehensnehmer berechtigterweise die Stundungsmöglichkeit in Anspruch, darf die Bank ihm nicht mehr wegen Zahlungsverzuges, wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder Wertverlust der als Sicherheit gestellten Immobilie das Darlehen kündigen. Andere gesetzlich oder vertraglich geregelte Kündigungsgründe bleiben aber bestehen.

Kann ich mich mit der Bank auch auf andere Lösungen einigen?

Abweichende einvernehmliche Lösungen zwischen Darlehensnehmer und Bank bleiben weiter möglich. Die Bank ist aufgefordert, hierzu das Gespräch mit dem Kunden zu suchen.

Kann die Bank besondere Gebühren oder Verzugszinsen erheben, wenn ich stunde?

Nein. Es handelt sich um eine gesetzlich angeordnete Stundungswirkung. Deshalb darf die Bank, wenn davon Gebrauch gemacht wird, weder Verzugszinsen, Entgelte noch Schadensersatzansprüche geltend machen. Sowohl über die Wirkung der Stundung als auch über eventuelle Vertragsänderungen in diesem Zusammenhang muss die Bank den Darlehensnehmer schriftlich informieren.

IV. Staatliche Hilfen

Welche staatlichen Hilfen können Mieter in Anspruch nehmen?

Die Einkommensverhältnisse von Mietern werden zum einen durch zahlreiche Schutzmaßnahmen der Bundesregierung für die Wirtschaft gestützt, darunter Soforthilfen für Solo-Selbständige, Hilfspakete zur Unternehmensfinanzierung und das Kurzarbeitergeld. Die Maßnahmen des Bundes werden in den Bundesländern durch landeseigene Hilfspakete flankiert. Mietern und selbstnutzenden Eigentümern, die durch die Corona-Krise Einkommenseinbußen erleiden, kann aber zum anderen auch das Wohngeld helfen. Das Wohngeld wird als Mietzuschuss oder als Lastenzuschuss für selbstnutzende Eigentümer (s. u.) geleistet. Das Wohngeld ist ein finanzieller Zuschuss zur Miete oder zu den Wohnkosten und wird nicht zur vollständigen Deckung geleistet. Um Wohngeld zu erhalten, muss der

Antragsteller noch genügend Einkommen haben, um seinen Lebensunterhalt selbst finanzieren zu können. Berechtigte haben einen Rechtsanspruch darauf. Personen, die Transferleistungen wie Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe oder Grundsicherung im Alter beziehen, erhalten kein Wohngeld, weil bei Transferleistungen die Unterkunftskosten bereits berücksichtigt werden. Wohngeld ist im Vergleich zu Hartz IV vorrangig zu beantragen. Auch die Zugangsbeschränkungen für Hartz IV werden in der Krise massiv gelockert. Für Anträge auf Grundsicherung entfallen die Vermögensprüfung und die Überprüfung der Wohnungsgröße ab dem 1. April 2020 für sechs Monate. So soll nach einem Jobverlust der eventuell notwendige Wohnungswechsel aufgeschoben werden. Die Leistungen der Grundsicherung sollen schnell und unbürokratisch gewährt werden. Die Jobcenter sollen zudem durch die Möglichkeit entlastet werden, Weiterbewilligungen ohne entsprechenden Antrag vorzunehmen.

Welche staatlichen Hilfen können Eigenheimer in Anspruch nehmen?

Auch Eigentümer von Eigenheimen, Eigentumswohnungen oder anderen Formen von selbst bewohntem Eigentum haben einen Wohngeldanspruch (s. o.) in Form des Lastenzuschusses. Wohngeld als Lastenzuschuss wird nur gewährt, wenn die Immobilie selbst und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Auch Inhaber eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts und Erbbauberechtigte sowie diejenigen, welche einen Anspruch auf Übereignung eines Gebäudes oder einer Wohnung haben, können diesen Anspruch wahrnehmen.

Gibt es staatliche Hilfen für Vermieter?

Nein. Bislang hat es der Staat versäumt, eine bundesweite Förderung von Vermietern, zum Beispiel bei ausbleibenden Mietzahlungen, auf den Weg zu bringen. Haus & Grund Deutschland, die Verbände der unternehmerischen Immobilienwirtschaft und der Mieterbund fordern eine staatliche Lösung für betroffene Vermieter

Dass einige große Firmen so einfach einen Mietzahlungsstopp verkündet haben, hat zu Recht große Empörung hervorgerufen, im Besonderen auch bei der Bundesjustizministerin Christine Lamprecht: „Wenn jetzt finanzstarke Unternehmen einfach ihre Mieten nicht mehr zahlen, ist dies unanständig und nicht akzeptabel.“

Es geht aber nicht nur um Moral. Die Bundesjustizministerin weist auch ausdrücklich darauf hin, dass die Corona-Hilfsgesetze dafür keine Grundlage böten: „Mieter müssen selbstverständlich ihre Miete zahlen. Falls sie tatsächlich in Folge der Krise in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten geraten, kann ihnen lediglich für einen begrenzten Zeitraum nicht gekündigt werden.“

Im Streitfall werden die Gerichte überprüfen, ob die vorgegebenen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. So mahnte die Bundesjustizministerin an, dass Mieter gut beraten seien, mit ihren Vermietern eine einvernehmliche Lösung zu finden.

(Dr. Mady Beißner, Geschäftsführerin HAUS & GRUNDEIGENTUM)

Am 1. April die plötzliche Kehrtwende von Adidas: Das Unternehmen entschuldigt sich und hat - nach eigener Aussage - nun doch die Miete für April sofort bezahlt.

Das von Bundestag und Bundesrat beschlossene Corona-Notpaket ist in Fragen der privaten Wohnungsvermietung ziemlich klar geregelt. Bei gewerblichen Vermietungen geht die Meinung der Experten aber auseinander. Auch hier die entscheidende Frage: Bleibt der Mieter in der Corona-Krise zur Mietzahlung verpflichtet?

In Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda“ unverändert – Verträge sind einzuhalten. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Pandemie weiterhin zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet.

Nach derzeitiger Rechtslage ist davon auszugehen, dass der Mieter von Gewerbeflächen auch bei einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsuntersagung wegen der Corona-Pandemie die Miete weiterhin bezahlen muss.

Denn generelle Veranstaltungs- und Betriebsverbote begründen keinen Mangel der Mietsache, da sie ihren Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebs des Mieters haben, nicht in der Art und Beschaffenheit der Mietsache. Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter ihr Verwendungsrisiko – also das Risiko mit der Mietsache Gewinne zu erzielen.

So die mehrheitliche Rechtsbeurteilung nach der bisherigen Rechtsprechung, der sich HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover anschließt.

Da ein solcher Fall wie die Corona-Pandemie in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland bisher noch nicht eingetreten ist, kann derzeit aber nicht sicher beurteilt werden, wie die Gerichte im Streitfall künftig entscheiden werden.

Als blanken Unsinn bezeichnet der Verbandsvorsitzende von Haus & Grund Niedersachsen, Dr. Hans Reinold Horst, die gestern publik gewordene Behauptung, Mieter dürften Zahlungen einstellen, wenn sie durch die Corona-Krise in Not geraten seien. Selbstverständlich müssen Mieter fristgerecht zahlen - dies auch mit Verzugszinsen, wenn sie die Zahlungen nicht pünktlich leisten können.

Nur eine Kündigung des Mietverhältnisses wird bis zum 30. Juni 2022 ausgesetzt. Diese Regeln beschließt der Bundesrat heute in Berlin, nachdem der Bundestag am vergangenen Mittwoch dazu sein O. K. gegeben hat.

Haus & Grund-Landeschef Dr. Horst unterstreicht: Selbstverständlich soll kein Wohnungsmieter seine Wohnung verlieren und kein Gewerbemieter in Insolvenz geraten. Dies kann niemand wollen. Es ist aber absoluter Blödsinn anzunehmen, dass jetzt jeder Mieter im Hinblick auf Mietzahlungen machen könne, was er wolle.

Das ist absolut falsch, vom Gesetzgeber gerade nicht gewollt und verunsichert die Menschen unnötig und zusehends. Solche Falschmeldungen sind absolut verantwortungslos. Als ob wir alle nicht schon genug Probleme hätten! Haus & Grund erklärt, was nach dem neuen Recht jetzt im Einzelnen gilt:

• Mietrückstände aus vorangegangenen Zeiträumen bis zum 31. März 2020

Das neue Recht gilt nicht für verschuldensgetragene Mietrückstände aus der Zeit bis einschließlich zum 31. März 2020. Für diese Fälle eines Zahlungsverzugs bleibt es dabei, dass nach dem 1. April 2020 ohne Berührung mit dem Moratorium auch zahlungsverzugsbedingt gekündigt und auf Zahlung und Räumung geklagt werden kann.

Ebenso möglich bleiben dann auch sonstige verhaltensbedingte Kündigungen oder die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Schließlich bleiben Kündigungen möglich, die nicht begründet werden müssen, so zum Beispiel die Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580 a Abs. 1 und 2 BGB), oder die Kündigung von Wohnraum im Sinne des §§ 549 Abs. 2 und 3 BGB.

• Mietrückstände in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020

Auch innerhalb des zeitlich geltenden Moratoriums muss der Mieter die Miete fristgerecht nach den Vorgaben des Mietvertrags entrichten. Leistet er nicht oder nur unvollständig, und ist ihm deshalb ein Verschulden anzulasten (§ 286 Abs. 4 BGB), so gerät er in Zahlungsverzug und schuldet Verzugszinsen.

Nur zahlungsverzugsbedingt kündigen kann der Vermieter im Falle der unterlassenen oder unvollständigen Leistung bis zum 30. Juni 2022 nicht. Allerdings greift das Moratorium nur, wenn der Mieter glaubhaft macht (§ 294 ZPO), dass seine Zahlungsschwierigkeiten coronabedingt sind. Der Vermieter kann dies ebenso bereits durch Glaubhaftmachung entkräften (BGH, Beschluss vom 03. März 1983 – IX ZB 4/83). Den Beweis des Gegenteils - zur vollen Überzeugung des Gerichts - muss er folglich nicht erbringen.

Nach diesem Stichtag wird auch eine zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Verzugs mit Mieten aus dem Moratoriumszeitraum nach den Vorgaben des Mietrechts wieder möglich. Alle anderen Kündigungsformen bleiben auch während des Moratoriums innerhalb des erfassten Forderungszeitraums möglich.

• Mietrückstände in der Zeit ab dem 1. Juli 2020

Nach derzeitiger Gesetzeslage gelten auch kündigungsrechtlich keine Besonderheiten mehr. Die Bundesregierung kann allerdings mit Zustimmung des Bundestages durch Rechtsverordnung das Moratorium zunächst um 3 Monate und nach deren Ablauf ein zweites Mal für einen jetzt noch nicht fest definierten Zeitraum verlängern.