Dass einige große Firmen so einfach einen Mietzahlungsstopp verkündet haben, hat zu Recht große Empörung hervorgerufen, im Besonderen auch bei der Bundesjustizministerin Christine Lamprecht: „Wenn jetzt finanzstarke Unternehmen einfach ihre Mieten nicht mehr zahlen, ist dies unanständig und nicht akzeptabel.“

Es geht aber nicht nur um Moral. Die Bundesjustizministerin weist auch ausdrücklich darauf hin, dass die Corona-Hilfsgesetze dafür keine Grundlage böten: „Mieter müssen selbstverständlich ihre Miete zahlen. Falls sie tatsächlich in Folge der Krise in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten geraten, kann ihnen lediglich für einen begrenzten Zeitraum nicht gekündigt werden.“

Im Streitfall werden die Gerichte überprüfen, ob die vorgegebenen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. So mahnte die Bundesjustizministerin an, dass Mieter gut beraten seien, mit ihren Vermietern eine einvernehmliche Lösung zu finden.

(Dr. Mady Beißner, Geschäftsführerin HAUS & GRUNDEIGENTUM)

Am 1. April die plötzliche Kehrtwende von Adidas: Das Unternehmen entschuldigt sich und hat - nach eigener Aussage - nun doch die Miete für April sofort bezahlt.

Das von Bundestag und Bundesrat beschlossene Corona-Notpaket ist in Fragen der privaten Wohnungsvermietung ziemlich klar geregelt. Bei gewerblichen Vermietungen geht die Meinung der Experten aber auseinander. Auch hier die entscheidende Frage: Bleibt der Mieter in der Corona-Krise zur Mietzahlung verpflichtet?

In Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda“ unverändert – Verträge sind einzuhalten. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Pandemie weiterhin zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet.

Nach derzeitiger Rechtslage ist davon auszugehen, dass der Mieter von Gewerbeflächen auch bei einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsuntersagung wegen der Corona-Pandemie die Miete weiterhin bezahlen muss.

Denn generelle Veranstaltungs- und Betriebsverbote begründen keinen Mangel der Mietsache, da sie ihren Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebs des Mieters haben, nicht in der Art und Beschaffenheit der Mietsache. Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter ihr Verwendungsrisiko – also das Risiko mit der Mietsache Gewinne zu erzielen.

So die mehrheitliche Rechtsbeurteilung nach der bisherigen Rechtsprechung, der sich HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover anschließt.

Da ein solcher Fall wie die Corona-Pandemie in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland bisher noch nicht eingetreten ist, kann derzeit aber nicht sicher beurteilt werden, wie die Gerichte im Streitfall künftig entscheiden werden.

Als blanken Unsinn bezeichnet der Verbandsvorsitzende von Haus & Grund Niedersachsen, Dr. Hans Reinold Horst, die gestern publik gewordene Behauptung, Mieter dürften Zahlungen einstellen, wenn sie durch die Corona-Krise in Not geraten seien. Selbstverständlich müssen Mieter fristgerecht zahlen - dies auch mit Verzugszinsen, wenn sie die Zahlungen nicht pünktlich leisten können.

Nur eine Kündigung des Mietverhältnisses wird bis zum 30. Juni 2022 ausgesetzt. Diese Regeln beschließt der Bundesrat heute in Berlin, nachdem der Bundestag am vergangenen Mittwoch dazu sein O. K. gegeben hat.

Haus & Grund-Landeschef Dr. Horst unterstreicht: Selbstverständlich soll kein Wohnungsmieter seine Wohnung verlieren und kein Gewerbemieter in Insolvenz geraten. Dies kann niemand wollen. Es ist aber absoluter Blödsinn anzunehmen, dass jetzt jeder Mieter im Hinblick auf Mietzahlungen machen könne, was er wolle.

Das ist absolut falsch, vom Gesetzgeber gerade nicht gewollt und verunsichert die Menschen unnötig und zusehends. Solche Falschmeldungen sind absolut verantwortungslos. Als ob wir alle nicht schon genug Probleme hätten! Haus & Grund erklärt, was nach dem neuen Recht jetzt im Einzelnen gilt:

• Mietrückstände aus vorangegangenen Zeiträumen bis zum 31. März 2020

Das neue Recht gilt nicht für verschuldensgetragene Mietrückstände aus der Zeit bis einschließlich zum 31. März 2020. Für diese Fälle eines Zahlungsverzugs bleibt es dabei, dass nach dem 1. April 2020 ohne Berührung mit dem Moratorium auch zahlungsverzugsbedingt gekündigt und auf Zahlung und Räumung geklagt werden kann.

Ebenso möglich bleiben dann auch sonstige verhaltensbedingte Kündigungen oder die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Schließlich bleiben Kündigungen möglich, die nicht begründet werden müssen, so zum Beispiel die Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580 a Abs. 1 und 2 BGB), oder die Kündigung von Wohnraum im Sinne des §§ 549 Abs. 2 und 3 BGB.

• Mietrückstände in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020

Auch innerhalb des zeitlich geltenden Moratoriums muss der Mieter die Miete fristgerecht nach den Vorgaben des Mietvertrags entrichten. Leistet er nicht oder nur unvollständig, und ist ihm deshalb ein Verschulden anzulasten (§ 286 Abs. 4 BGB), so gerät er in Zahlungsverzug und schuldet Verzugszinsen.

Nur zahlungsverzugsbedingt kündigen kann der Vermieter im Falle der unterlassenen oder unvollständigen Leistung bis zum 30. Juni 2022 nicht. Allerdings greift das Moratorium nur, wenn der Mieter glaubhaft macht (§ 294 ZPO), dass seine Zahlungsschwierigkeiten coronabedingt sind. Der Vermieter kann dies ebenso bereits durch Glaubhaftmachung entkräften (BGH, Beschluss vom 03. März 1983 – IX ZB 4/83). Den Beweis des Gegenteils - zur vollen Überzeugung des Gerichts - muss er folglich nicht erbringen.

Nach diesem Stichtag wird auch eine zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Verzugs mit Mieten aus dem Moratoriumszeitraum nach den Vorgaben des Mietrechts wieder möglich. Alle anderen Kündigungsformen bleiben auch während des Moratoriums innerhalb des erfassten Forderungszeitraums möglich.

• Mietrückstände in der Zeit ab dem 1. Juli 2020

Nach derzeitiger Gesetzeslage gelten auch kündigungsrechtlich keine Besonderheiten mehr. Die Bundesregierung kann allerdings mit Zustimmung des Bundestages durch Rechtsverordnung das Moratorium zunächst um 3 Monate und nach deren Ablauf ein zweites Mal für einen jetzt noch nicht fest definierten Zeitraum verlängern.

Sehr geehrte Mitglieder,

aufgrund der aktuellen Situation und der zu befürchtenden weiteren Zunahme der viralen Corona-Erkrankungen kann unsere für den
12. Mai, 18 Uhr, im Kuppelsaal des HCC
geplante Jahreshauptversammlung leider nicht stattfinden.

Neuer Termin ist der
24. November, 18 Uhr, im Kuppelsaal des HCC.
Eine Einladung erfolgt rechtzeitig.

Aus oben genannten Gründen fallen auch alle Vorträge, Seminare und Info-Veranstaltungen von HAUS & GRUNDEIGENTUM bis zum 27. Mai 2020 aus (Stand heute).
Das gilt auch für die Veranstaltung der H&G Medien GmbH, die Besichtigung des NDR Landesfunkhaus Niedersachsen, am 20. April 2020.
Weitere kurzfristige Änderungen unseres Vortrags-, Seminar und Veranstaltungsangebots entnehmen Sie bitte unserer Homepage www.haus-und-grundeigentum.de.

Die Rechtsberatung bieten wir Ihnen aber weiterhin an. Nur bitten wir um Verständnis, dass wir aufgrund der aktuellen Situation bis auf Weiteres diese nur noch telefonisch, per E-Mail, Brief oder Fax durchführen. Das gilt auch für den Formularverkauf. Nutzen Sie bitte dazu auch den Online-Shop auf unserer Homepage.
Auf unserer Internetseite finden Sie auch immer die neuesten Informationen zu allen Themen rund um die Immobilienbewirtschaftung (z.B. zum Mietrecht, zum Wohnungseigentumsrecht etc.) in Zeiten der Corona-Krise.

HAUS & GRUNDEIGENTUM Service versucht, in den Zeiten von 9-17 Uhr, freitags bis 14 Uhr telefonisch und per Mail erreichbar zu sein.
Die Kernfunktionen in allen Abteilungen können derzeit aufrechterhalten werden. Notwendige Termine finden (außerhalb unserer Gebäude) statt, auch mit mehr als 2 Personen, wenn dies erforderlich ist und Abstands- und Hygienemaßnahmen eingehalten werden.
Damit folgen wir den aktuellen Empfehlungen der immobilienwirtschaftlichen Verbände. Allerdings sind nicht alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aufgrund von Urlaub, Krankheit, Homeoffice oder angeordneter Quarantäne immer sofort erreichbar.
Voraussichtlich bis zum 9. April werden wir die allgemeinen Beratungszeiten wie folgt einschränken: Mo-Fr 9-12, Mo, Di, Do zusätzlich von 14-16 Uhr. Wir bitten auch hier um Verständnis.

Dr. Mady Beißner      Rainer Beckmann
Geschäftsführerin      Vorsitzender

Die Folgen der Corona-Krise sind für Vermieter, Eigentümer und Verwalter in vielen Bereichen noch völlig unklar. Die WohnArt gibt einen Überblick zu den derzeit wichtigsten juristischen Fragen (Stand 26. März). Aktuelle Änderungen und neue Informationen stehen im Übrigen stets auf unserer Homepage www.haus-und-grundeigentum.de.

Der Plan des Gesetzgebers nach dem gestrigen Beschluss der Bundesregierung: Mietforderungen müssen weiter bedient werden, allerdings mit folgenden Besonderheiten: Die zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Mietrückständen wird zeitweise ausgeschlossen. Der Kündigungsausschluss für Mietrückstände wird von ursprünglich geplanten 6 Monaten auf 3 Monate verkürzt und bezieht sich auf Rückstände, die vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 coronabedingt zustande gekommen sind.

HAUS & GRUNDEIGENTUM weist daraufhin: Mit Wirkung vom 18.03.2020 hat die Landesregierung Niedersachsens die Regeln zur Vermeidung sozialer Kontakte nochmals verschärft.

Damit sind die Vermietung von Ferienwohnungen, Ferienzimmern, Hotelzimmern und Campingplätzen an Touristen verboten. Wer sich bereits in einer Ferienunterkunft befindet, soll umgehend, spätestens bis zum 25.03.2020, abreisen.

Mieter, die im Zuge der Corona-Krise mit Zahlungsschwierigkeiten rechnen, sollten frühzeitig mögliche Wohngeldansprüche prüfen. Das rät HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover.

Durch die Entscheidung der Politik, das öffentliche Leben zur Verringerung der Ausbreitung des Coronavirus weitgehend einzuschränken, kann es bei Privatpersonen und Gewerbetreibenden zu finanziellen Engpässen kommen.