Mietspiegel 2025 für die Landeshauptstadt Hannover

Im Gegensatz zum Mietspiegel 2023 ist der qualifizierte Mietspiegel 2025 vollständig neu erstellt worden.

Der Mietspiegel 2023 wurde lediglich aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung aus § 558d Abs. 2 BGB auf Grundlage der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte hochgerechnet. Da dieses Verfahren nur einmal innerhalb von vier Jahren zulässig ist, war der Mietspiegel 2025 vollständig neu zu erstellen.

Während der Mietspiegel 2023 ein einfacher Mietspiegel war, handelt es sich bei dem neu erstellten Mietspiegel 2025 wiederum um einen qualifizierten. Das Merkmal der Qualifizierung setzt voraus, dass der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen und Beachtung der dazugehörigen Normen, wie etwa der MsV, erstellt wurde. Die Qualifizierung hat im Streitfall die Vermutung der Richtigkeit für sich. Dies bedeutet, dass ein aus dem Mietspiegel 2025 ermittelter Wert im Rahmen eines Rechtsstreites im Regelfall als richtig gilt.

Die Region Hannover hat für die Erstellung das Institut FUB IGES Hamburg beauftragt. Wie auch bei den vorherigen Mietspiegeln ist die Region Hannover hierbei von der Mietspiegelkommission unterstützt worden. Mitglied der Mietspiegelkommission ist u.a. auch Haus und Grundeigentum Hannover.

Die eigentliche Erstellung des Mietspiegels ist allein Angelegenheit der Region als zuständige Kommune. Die Mietspiegelkommission hat beratende Funktion und tagt auf Einladung der Region anlässlich der Neuerstellung des Mietspiegels in mehreren Sitzungen.

Eine Begleitung der Mietspiegelerstellung durch die Mietspiegelkommission ist gesetzlich nicht vorgesehen. Es handelt sich hierbei um eine in den meisten Gemeinden übliche Vorgehensweise, ein Anspruch auf die Teilnahme an der Kommission besteht jedoch nicht.

Andererseits ist die Teilnahme an der Mietspiegelkommission freiwillig. Es steht den Interessenverbänden und den weiteren Mitgliedern der Kommission frei, inwieweit sie an dieser teilnehmen wollen oder nicht. Verzichten sie auf eine Teilnahme an der Mietspiegelkommission, ist die jeweilige Interessengruppe ohne beratende Stimme. Bei dem erstellten Mietspiegel handelt es sich auch 2025 um einen Tabellenmietspiegel. Erfahrungsgemäß ist dieser anwenderfreundlich und kann in den meisten Fällen durch die Parteien, Vermieter und Mieter, eigenständig angewendet werden.

Für die Erstellung des Mietspiegels 2025 wurden in der Landeshauptstadt Hannover etwas mehr als 47.000 Haushalte abgefragt. Der Mietspiegel 2025 ist also auf einer breiteren Datenbasis erstellt worden, als dies in der Vergangenheit der Fall gewesen ist. Gemäß § 11 MsV ist bei Tabellenmietspiegeln eine Belegung von mindestens 30 Wohnungen pro Tabellenfeld erforderlich. Die bei den vergangenen Mietspiegeln immer wieder vorgekommene geringe Datendichte innerhalb eines Mietspiegelfeldes ist beim Mietspiegel 2025 somit nicht zu befürchten.

Im Unterschied zum Mietspiegel 2023 sind im Mietspiegel 2025 etwas differenziertere Baualtersklassen enthalten. Dies war erforderlich, um den unterschiedlichen Bauausführungen und den damit vorhandenen Qualitätsabstufungen ebenso Rechnung zu tragen, wie den sich über die Jahre ändernden gesetzlichen Vorgaben. Die ursprünglichen Baualtersklassen 1995-2009 (G) und 2010-2020 (H) sind nun aufgeteilt worden in die Baualtersklasse 1995-2001 (G), 2002-2009 (H), 2010-2014 (I), 2015-2020 (J) sowie 2021-03/2025 (K).

Die Größenklassen in der normalen Wohnlage sind aufgrund der vorhandenen Datenbasis konstant geblieben. Hier wird zwischen vier Größenklassen unterschieden. In der guten Wohnlage sind im oberen Bereich aufgrund einer breiteren Datenbasis zwei weitere Größenklassen hinzugekommen. Nunmehr wird wie folgt unterschieden: 85 m² bis unter 100 m², 100 m² bis unter 130 m² sowie 130 m² und mehr. Dies ist Folge der MsV. Diese fordert eine sachgerechte Einteilung, welche eine statistische Analyse voraussetzt.

Im Bereich der Ausstattungspunkte ist es im Vergleich zum Mietspiegel 2023 zu stärkeren Änderungen gekommen. Im Wesentlichen sind hier einige Ausstattungsmerkmale weggefallen. Grund hierfür ist die seitens der Mietspiegelkommission angestrebten Vereinfachung der Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel.

Weiterhin wurde bei der Überarbeitung der Ausstattungspunkte berücksichtigt, dass verschiedene Ausstattungsmerkmale zwischenzeitlich in dem überwiegenden Teil der Mietwohnung Standardausstattung sind und mithin nicht mehr als wertbildendes Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden können.

Hierzu gehört etwa das Ausstattungsmerkmale Warmwasserversorgung in der Küche. Die bisherigen Merkmale zur Küchenausstattung wurden zusammengefasst, um hier weniger Interpretationsspielraum zu bieten. Der Katalog der Bodenbeläge in der Küche wurde beispielhaft erweitert. Hiermit sind auch andere hochwertige Bodenbeläge denkbar als die im Text genannten.

Das Ausstattungsmerkmale moderne Badausstattung wurde aufgrund des damit verbundenen Interpretationsspielraum zugunsten der neuwertigen Badausstattung gestrichen. Auch im Bad wurde der Katalog möglicher Bodenbeläge erweitert. Die Frage der Leitungsführung im Bad wurde gestrichen, da eine auch nur in geringen Teilen offene Leitungsführung kein wohnwerterhöhendes Merkmal darstellen kann.

Auch in der Wohnung allgemein ist der mögliche Katalog an Bodenbelägen erweitert worden. Weiterhin gilt als neues Ausstattungsmerkmal Fußbodenheizungen in allen Wohnräumen. Das Wohnwertmerkmal Isolierverglasung ist zugunsten einer überwiegenden Dreifachverglasung gestrichen worden. Dies wird mit der energetischen sowie schallschutztechnischen Überlegenheit begründet.

Einfache Isolierverglasung stellt nunmehr kein Ausstattungsmerkmal mehr da. Das Ausstattungsmerkmal Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage wurde aufgrund neuer verfügbarer Technik sowie einer gesetzlichen Änderung hinsichtlich der Umlagemöglichkeit von daraus resultierenden Betriebskosten gestrichen. Die bisher geforderte Mindesttiefe von 1 m beim Ausstattungsmerkmal Balkon ist gestrichen worden. Gleichzeitig wurde der Hinweis aufgenommen, dass es sich nicht um einen Austritt oder französischen Balkon handeln darf.

Der Ausstattungpunkt Gartennutzung ist erweitert worden. Nunmehr gilt auch ein gestalteter Gemeinschaftsgarten zur Mitbenutzung als werterhöhendes Ausstattungsmerkmal.

Hinzugekommen ist das Ausstattungsmerkmale barrierefreie Wohnung oder rollstuhlgerechten Wohnung nach DIN 18040 -2 mit barrierefreiem Zugang.

Zukünftig ist nur ein separater, abschließbare Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes eine wohnwerterhöhende Ausstattung.

Soweit es die Schönheitsreparaturen betrifft, erhält der Vermieter einen Ausstattungspunkt, wenn diese nach dem Text des Mietvertrages nicht auf den Mieter übertragen worden sind, also vom Vermieter durchgeführt werden müssen.

Die Ausstattungspunkte in Bezug auf die Energetik sind mit den Angaben eines aktuellen Energieausweises harmonisiert worden.

Bei den vorgenannten Ausstattungsmerkmalen handelt es sich um Orientierungshilfen zur Spanneneinordnung der Wohnung innerhalb der im jeweiligen Rasterfeld liegenden Mietpreisspanne. Diese Hilfen gehören nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, da sie nicht mathematisch abgeleitet worden sind. Mithin ist es denkbar, dass die Kriterien der Spanneneinordnung vor Gericht angegriffen werden, da sie eben nicht die Vermutung der Richtigkeit für sich haben.