Bau-Turbo in Hannover: Neue Chancen für den Wohnungsbau

Wichtig: Auch für private Immobilieneigentümer eröffnen sich interessante Perspektiven.

Mit dem am 30. Oktober 2025 in Kraft getretenen Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, dem sogenannten Bau-Turbo, hat der Bundesgesetzgeber neue Möglichkeiten geschaffen, um Wohnungsbauvorhaben schneller und unkomplizierter zu ermöglichen. Ziel ist es, planungsrechtliche Hindernisse abzubauen und insbesondere die Nachverdichtung bestehender Wohngebiete zu erleichtern.

Was der Bau-Turbo für Eigentümer bedeutet

Die gesetzlichen Neuerungen sind insbesondere für Eigentümer interessant, die bestehende Grundstücke intensiver nutzen, Gebäude aufstocken oder bislang anders genutzte Immobilien in Wohnraum umwandeln möchten.

Drei Regelungen stehen dabei im Vordergrund:

• Erweiterte Befreiungen von Bebauungsplänen: Nach § 31 Abs. 3 BauGB können Gemeinden künftig auch dann Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans zulassen, wenn die Grundzüge der bisherigen Planung betroffen sind. Dadurch können beispielsweise zusätzliche Geschosse oder eine höhere bauliche Ausnutzung ermöglicht werden.
• Erleichterte Nachverdichtung im Innenbereich: § 34 Abs. 3b BauGB ermöglicht es, bei Wohnungsbauvorhaben vom bisherigen Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abzuweichen. Damit können unter bestimmten Voraussetzungen auch größere oder höhere Gebäude entstehen, als dies bislang zulässig gewesen wäre.
• Abweichungen vom bisherigen Planungsrecht: Der bis Ende 2030 befristete § 246e BauGB eröffnet besonders weitreichende Möglichkeiten. Unter bestimmten Voraussetzungen können Wohnungsbauvorhaben sogar ohne ein bislang erforderliches Bebauungsplanverfahren zugelassen werden.

Allen Regelungen gemeinsam ist, dass die Gemeinde zustimmen muss. Auch die Interessen der Nachbarn und öffentliche Belange bleiben weiterhin zu berücksichtigen. Einen uneingeschränkten Anspruch auf Anwendung des Bau-Turbos gibt es daher nicht.

Hannover definiert zehn Leitplanken

Stadtbaurat Thomas Vielhaber machte deutlich, dass Hannover die neuen gesetzlichen Spielräume aktiv nutzen möchte, zugleich aber an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung festhält.

Die vom Rat beschlossenen zehn Leitlinien sehen insbesondere vor, dass neue Bauvorhaben mit bestehenden Ratsbeschlüssen und übergeordneten Planungen vereinbar sein müssen. Zudem müssen die öffentliche Erschließung und die erforderliche soziale Infrastruktur gesichert sein.

Ein Schwerpunkt liegt auf dem Geschosswohnungsbau. Regelmäßig verlangt die Stadt einen Anteil von mindestens 30 Prozent gefördertem Wohnungsbau. Nach der vorgestellten Verwaltungspraxis betrifft dies insbesondere Projekte ab zehn neuen Wohneinheiten.

Darüber hinaus müssen Vorhaben ein stimmiges städtebauliches und freiraumplanerisches Gesamtkonzept aufweisen.

Zurückhaltend zeigt sich Hannover dagegen bei der Bebauung von Außenbereichsflächen und der Umwandlung von Gewerbegebieten in Wohngebiete. Hier sollen grundsätzlich weiterhin die bisherigen Instrumente der Bauleitplanung eingesetzt werden. Ausnahmen bleiben im Einzelfall möglich.

Erste praktische Erfahrungen sind vielversprechend

Besonders interessant waren die von Stadtbaurat Vielhaber vorgestellten ersten Erfahrungen aus der Verwaltungspraxis.

Demnach werden die erweiterten Befreiungsmöglichkeiten bereits für unterschiedliche Bauvorhaben genutzt. Hierzu zählen beispielsweise die Errichtung von Mehrfamilienhäusern anstelle bisheriger Ladenzeilen oder Garagenanlagen, die Nachverdichtung in zweiter Reihe sowie die Aufstockung bestehender Gebäude.

Auch die Umnutzung von Büroimmobilien zu Wohnzwecken oder die Errichtung von Geschosswohnungsbau auf bislang für Reihenhäuser vorgesehenen Grundstücken gehören zu den möglichen Anwendungsfällen.

Frühzeitige Abstimmung mit der Stadt empfohlen

Für Eigentümer, die von den neuen Möglichkeiten profitieren möchten, empfiehlt sich eine möglichst frühzeitige Abstimmung mit der Bauverwaltung.

Hannover hat hierfür einen klar strukturierten Verfahrensablauf vorgesehen. Zunächst soll in einem informellen Gespräch geklärt werden, ob ein Vorhaben grundsätzlich für die Anwendung des Bau-Turbos infrage kommt und welche Anforderungen erfüllt werden müssen.

Anschließend erfolgen die konkrete Planung und die Einreichung des Bauantrags. Die Verwaltung prüft das Vorhaben unter Berücksichtigung der beschlossenen Leitlinien.

Für die erforderliche gemeindliche Zustimmung gilt grundsätzlich eine Frist von drei Monaten. Bei einer Beteiligung der Öffentlichkeit kann sich diese um bis zu einen weiteren Monat verlängern.

Wichtig ist allerdings, dass die gemeindliche Zustimmung nicht mit der eigentlichen Baugenehmigung gleichzusetzen ist. Auch bei Anwendung des Bau-Turbos müssen die übrigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen eingehalten werden.

Genehmigungen allein schaffen noch keinen Wohnraum

Bei aller Euphorie über die neuen Beschleunigungsmöglichkeiten bleibt eine zentrale Herausforderung bestehen: Die Erteilung einer Baugenehmigung bedeutet noch nicht, dass ein Bauvorhaben tatsächlich realisiert wird.

In Hannover liegen bereits Genehmigungen für mehr als 5.000 Wohnungen vor, deren Umsetzung bislang aussteht. Die Ursachen hierfür sind vielfältig. Insbesondere gestiegene Bau- und Finanzierungskosten sowie veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen erschweren die Realisierung zahlreicher Projekte.

Kommentar von H&G-Vorstandsmitglied Felix Semper

„Die Landeshauptstadt Hannover setzt mit der zügigen Umsetzung des Bau-Turbos ein erfreuliches und wichtiges Signal. Dass die Stadt die neuen gesetzlichen Spielräume aktiv nutzen möchte, verdient ausdrücklich Anerkennung.

Nun kommt es darauf an, dass dieser Ansatz auch im Verwaltungsalltag gelebt wird und Bauvorhaben tatsächlich schneller und unkomplizierter ermöglicht werden. Dabei dürfen die kommunalen Leitlinien nicht zu neuen Hürden führen.

Gerade private Eigentümer brauchen pragmatische Lösungen und verlässliche Entscheidungen. Der Anfang ist gemacht – jetzt muss sich der Bau-Turbo in der Praxis bewähren.“