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Freitag, 27 März 2020 17:11

Corona-Notpaket: Muss der gewerbliche Mieter zahlen?

Das von Bundestag und Bundesrat beschlossene Corona-Notpaket ist in Fragen der privaten Wohnungsvermietung ziemlich klar geregelt. Bei gewerblichen Vermietungen geht die Meinung der Experten aber auseinander. Auch hier die entscheidende Frage: Bleibt der Mieter in der Corona-Krise zur Mietzahlung verpflichtet?

In Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda“ unverändert – Verträge sind einzuhalten. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Pandemie weiterhin zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet.

Nach derzeitiger Rechtslage ist davon auszugehen, dass der Mieter von Gewerbeflächen auch bei einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsuntersagung wegen der Corona-Pandemie die Miete weiterhin bezahlen muss.

Denn generelle Veranstaltungs- und Betriebsverbote begründen keinen Mangel der Mietsache, da sie ihren Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebs des Mieters haben, nicht in der Art und Beschaffenheit der Mietsache. Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter ihr Verwendungsrisiko – also das Risiko mit der Mietsache Gewinne zu erzielen.

So die mehrheitliche Rechtsbeurteilung nach der bisherigen Rechtsprechung, der sich HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover anschließt.

Da ein solcher Fall wie die Corona-Pandemie in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland bisher noch nicht eingetreten ist, kann derzeit aber nicht sicher beurteilt werden, wie die Gerichte im Streitfall künftig entscheiden werden.

Freitag, 27 März 2020 11:53

Corona-Krise: Natürlich müssen Mieter zahlen!

Als blanken Unsinn bezeichnet der Verbandsvorsitzende von Haus & Grund Niedersachsen, Dr. Hans Reinold Horst, die gestern publik gewordene Behauptung, Mieter dürften Zahlungen einstellen, wenn sie durch die Corona-Krise in Not geraten seien. Selbstverständlich müssen Mieter fristgerecht zahlen - dies auch mit Verzugszinsen, wenn sie die Zahlungen nicht pünktlich leisten können.

Nur eine Kündigung des Mietverhältnisses wird bis zum 30. Juni 2022 ausgesetzt. Diese Regeln beschließt der Bundesrat heute in Berlin, nachdem der Bundestag am vergangenen Mittwoch dazu sein O. K. gegeben hat.

Haus & Grund-Landeschef Dr. Horst unterstreicht: Selbstverständlich soll kein Wohnungsmieter seine Wohnung verlieren und kein Gewerbemieter in Insolvenz geraten. Dies kann niemand wollen. Es ist aber absoluter Blödsinn anzunehmen, dass jetzt jeder Mieter im Hinblick auf Mietzahlungen machen könne, was er wolle.

Das ist absolut falsch, vom Gesetzgeber gerade nicht gewollt und verunsichert die Menschen unnötig und zusehends. Solche Falschmeldungen sind absolut verantwortungslos. Als ob wir alle nicht schon genug Probleme hätten! Haus & Grund erklärt, was nach dem neuen Recht jetzt im Einzelnen gilt:

  • Mietrückstände aus vorangegangenen Zeiträumen bis zum 31. März 2020

Das neue Recht gilt nicht für verschuldensgetragene Mietrückstände aus der Zeit bis einschließlich zum 31. März 2020. Für diese Fälle eines Zahlungsverzugs bleibt es dabei, dass nach dem 1. April 2020 ohne Berührung mit dem Moratorium auch zahlungsverzugsbedingt gekündigt und auf Zahlung und Räumung geklagt werden kann.

Ebenso möglich bleiben dann auch sonstige verhaltensbedingte Kündigungen oder die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Schließlich bleiben Kündigungen möglich, die nicht begründet werden müssen, so zum Beispiel die Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580 a Abs. 1 und 2 BGB), oder die Kündigung von Wohnraum im Sinne des §§ 549 Abs. 2 und 3 BGB.

  • Mietrückstände in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020

Auch innerhalb des zeitlich geltenden Moratoriums muss der Mieter die Miete fristgerecht nach den Vorgaben des Mietvertrags entrichten. Leistet er nicht oder nur unvollständig, und ist ihm deshalb ein Verschulden anzulasten (§ 286 Abs. 4 BGB), so gerät er in Zahlungsverzug und schuldet Verzugszinsen.

Nur zahlungsverzugsbedingt kündigen kann der Vermieter im Falle der unterlassenen oder unvollständigen Leistung bis zum 30. Juni 2022 nicht. Allerdings greift das Moratorium nur, wenn der Mieter glaubhaft macht (§ 294 ZPO), dass seine Zahlungsschwierigkeiten coronabedingt sind. Der Vermieter kann dies ebenso bereits durch Glaubhaftmachung entkräften (BGH, Beschluss vom 03. März 1983 – IX ZB 4/83). Den Beweis des Gegenteils - zur vollen Überzeugung des Gerichts - muss er folglich nicht erbringen.

Nach diesem Stichtag wird auch eine zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Verzugs mit Mieten aus dem Moratoriumszeitraum nach den Vorgaben des Mietrechts wieder möglich. Alle anderen Kündigungsformen bleiben auch während des Moratoriums innerhalb des erfassten Forderungszeitraums möglich.

  • Mietrückstände in der Zeit ab dem 1. Juli 2020

Nach derzeitiger Gesetzeslage gelten auch kündigungsrechtlich keine Besonderheiten mehr. Die Bundesregierung kann allerdings mit Zustimmung des Bundestages durch Rechtsverordnung das Moratorium zunächst um 3 Monate und nach deren Ablauf ein zweites Mal für einen jetzt noch nicht fest definierten Zeitraum verlängern.

  • Sonderfall: Behördliches Nutzungsverbot / Betriebsverbot

Wenn Bund, Land oder die Kommune durch Verordnung und durch aufsetzende Allgemeinverfügung, oder schließlich das örtliche Gesundheitsamt wegen eines konkret aufgetretenden Coronafalls seine gemieteten Betriebsräume schließt, schuldet der Gewerbemieter auch keine Miete. Die Pflicht zur weiteren Zahlung der Miete ruht dann so lange, wie die Anordnung besteht. Beide Parteien können das Mietverhältnis fristlos

kündigen. Das kommt aber gerade in Gewerberaummietverhältnissen in aller Regel nicht infrage. Denn Über-legungen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags werden nur dann praktisch, wenn der Mieter seine unternehmerischen Aktivitäten beenden und sein Gewerbe endgültig abmelden möchte oder wenn der Vermieter die Mieträume neu herrichten und neu vermieten möchte.

Haus & Grund rät: Bevor es zu solchen Schritten kommt, sollten beide Vertragsparteien aufeinander zu gehen, um die Krise gemeinsam zu bewältigen. Denn so wie dem Gewerbemieter am Behalten seiner eingelaufenen Firmenadresse und an der weiteren Nutzung seiner dort eingebrachten Investitionen in die Betriebsräume gelegen ist, so ist dem Vermieter an einer weiter auskömmlichen Vermietung seiner Räumlichkeiten gelegen. Deshalb gilt es, jetzt eingetretene Notsituationen gemeinsam zu überwinden. Ist eine Um-satzmiete vereinbart, reduziert sie sich innerhalb etwaiger vertraglich vereinbarten Ober- und Untergrenzen sowieso.

  • Es gibt keine Betriebsverbote / Nutzungsverbote

Bestehen keine Betriebsverbote, bleiben die Mieträume nutzbar und der Mietanspruch besteht in vollem Umfang. Hinzu kommt das Betriebsrisiko, das abgesehen von einer vorliegenden höheren Gewalt beim Gewerbemieter liegt. Will oder kann er aus Angst vor Corona sein Geschäft/Gewerbe nicht mehr betreiben, hindert dies also die Zahlungsansprüche des Vermieters nicht. Gleiches gilt für den Fall erlittener Umsatz-einbußen, weil Kunden oder Gäste fernbleiben. Für diese Fälle wird das neue Recht bedeutsam.

Für die Wohnungsmiete gilt dasselbe, so Verbandschef Dr. Horst abschließend: In dem Moment, in dem behördliche Nutzungsverbote auch für eine Wohnung ausgesprochen werden, gilt im Grunde genommen dasselbe wie im Fall des Gewerbemietrechts. Von einer solchen Situation ist aber zumindest jetzt nicht auszugehen.

Denn auf diese Weise würden die Behörden Wohnungsnotstände schaffen, anders ausgedrückt: eine öffentliche Gefahr für die Sicherheit und Ordnung durch drohende Obdachlosigkeit. Deshalb ist anzunehmen, dass es zu öffentlich-rechtlichen Nutzungsverboten nicht kommen wird. Solange der Mieter also in der Wohnung lebt, muss er auch Miete zahlen.

Ob er bei erwiesener Kontamination der Wohnung mindern oder gesundheitsbedingt kündigen kann, werden die Gerichte im einzelnen Fall klären müssen. Aber mit praktischer Vernunft betrachtet: Auch zu solchen Fällen wird es nicht kommen, solange der Mieter in seiner eigenen Wohnung in Quarantäne sitzt oder tatsächlich im Krankenhaus liegt. Unterhalb dieser Fälle berechtigt die reine Angst vor Corona nicht zur Minderung der Miete und auch nicht zur außerordentlichen Kündigung.

Freitag, 27 März 2020 10:36

Absage der Jahreshauptversammlung

Sehr geehrte Mitglieder,

aufgrund der aktuellen Situation und der zu befürchtenden weiteren Zunahme der viralen Corona-Erkrankungen kann unsere für den
12. Mai, 18 Uhr, im Kuppelsaal des HCC
geplante Jahreshauptversammlung leider nicht stattfinden.

Neuer Termin ist der
24. November, 18 Uhr, im Kuppelsaal des HCC.
Eine Einladung erfolgt rechtzeitig.

Aus oben genannten Gründen fallen auch alle Vorträge, Seminare und Info-Veranstaltungen von HAUS & GRUNDEIGENTUM bis zum 27. Mai 2020 aus (Stand heute).
Das gilt auch für die Veranstaltung der H&G Medien GmbH, die Besichtigung des NDR Landesfunkhaus Niedersachsen, am 20. April 2020.
Weitere kurzfristige Änderungen unseres Vortrags-, Seminar und Veranstaltungsangebots entnehmen Sie bitte unserer Homepage www.haus-und-grundeigentum.de.

Die Rechtsberatung bieten wir Ihnen aber weiterhin an. Nur bitten wir um Verständnis, dass wir aufgrund der aktuellen Situation bis auf Weiteres diese nur noch telefonisch, per E-Mail, Brief oder Fax durchführen. Das gilt auch für den Formularverkauf. Nutzen Sie bitte dazu auch den Online-Shop auf unserer Homepage.
Auf unserer Internetseite finden Sie auch immer die neuesten Informationen zu allen Themen rund um die Immobilienbewirtschaftung (z.B. zum Mietrecht, zum Wohnungseigentumsrecht etc.) in Zeiten der Corona-Krise.

HAUS & GRUNDEIGENTUM Service versucht, in den Zeiten von 9-17 Uhr, freitags bis 14 Uhr telefonisch und per Mail erreichbar zu sein.
Die Kernfunktionen in allen Abteilungen können derzeit aufrechterhalten werden. Notwendige Termine finden (außerhalb unserer Gebäude) statt, auch mit mehr als 2 Personen, wenn dies erforderlich ist und Abstands- und Hygienemaßnahmen eingehalten werden.
Damit folgen wir den aktuellen Empfehlungen der immobilienwirtschaftlichen Verbände. Allerdings sind nicht alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aufgrund von Urlaub, Krankheit, Homeoffice oder angeordneter Quarantäne immer sofort erreichbar.
Voraussichtlich bis zum 9. April werden wir die allgemeinen Beratungszeiten wie folgt einschränken: Mo-Fr 9-12, Mo, Di, Do zusätzlich von 14-16 Uhr. Wir bitten auch hier um Verständnis.

Dr. Mady Beißner      Rainer Beckmann
Geschäftsführerin      Vorsitzender
Mittwoch, 25 März 2020 16:25

Aktuell: Das müssen Vermieter, Eigentümer und Verwalter wissen!

Die Folgen der Corona-Krise sind für Vermieter, Eigentümer und Verwalter in vielen Bereichen noch völlig unklar. Die WohnArt gibt einen Überblick zu den derzeit wichtigsten juristischen Fragen (Stand 26. März). Aktuelle Änderungen und neue Informationen stehen im Übrigen stets auf unserer Homepage www.haus-und-grundeigentum.de.
Dienstag, 24 März 2020 12:22

Das müssen Vermieter jetzt wissen: Zahlung von Miete und Betriebskosten

Der Plan des Gesetzgebers nach dem gestrigen Beschluss der Bundesregierung: Mietforderungen müssen weiter bedient werden, allerdings mit folgenden Besonderheiten: Die zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Mietrückständen wird zeitweise ausgeschlossen. Der Kündigungsausschluss für Mietrückstände wird von ursprünglich geplanten 6 Monaten auf 3 Monate verkürzt und bezieht sich auf Rückstände, die vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 coronabedingt zustande gekommen sind.
Montag, 23 März 2020 15:00

Gesetzentwurf zu Beschränkung der Kündigung von Miet- und Darlehensverträgen wegen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie

Freitag, 20 März 2020 16:35

Corona-Krise: Verbot der Ferienvermietung in Niedersachsen

HAUS & GRUNDEIGENTUM weist daraufhin: Mit Wirkung vom 18.03.2020 hat die Landesregierung Niedersachsens die Regeln zur Vermeidung sozialer Kontakte nochmals verschärft.

Damit sind die Vermietung von Ferienwohnungen, Ferienzimmern, Hotelzimmern und Campingplätzen an Touristen verboten. Wer sich bereits in einer Ferienunterkunft befindet, soll umgehend, spätestens bis zum 25.03.2020, abreisen.
Donnerstag, 19 März 2020 19:03

Corona-Krise: Rechtzeitig mögliche Wohngeldansprüche prüfen

Mieter, die im Zuge der Corona-Krise mit Zahlungsschwierigkeiten rechnen, sollten frühzeitig mögliche Wohngeldansprüche prüfen. Das rät HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover.
Donnerstag, 19 März 2020 18:51

Mietzahlung in Zeiten der Corona-Krise

Durch die Entscheidung der Politik, das öffentliche Leben zur Verringerung der Ausbreitung des Coronavirus weitgehend einzuschränken, kann es bei Privatpersonen und Gewerbetreibenden zu finanziellen Engpässen kommen.
Donnerstag, 19 März 2020 11:32

Corona-Krise: Aktueller Stand für Eigentümer

Das Bundesjustizministerium hat auf Twitter angekündigt, prüfen zu wollen, ob Mieter, die wegen der Corona-Krise in finanzielle Not geraten, stärker geschützt werden müssen. Die Behörde hat auf einen Tweet des Mieterbundes reagiert, der unter anderem die Aussetzung von Wohnungskündigungen fordert.
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