Mittwoch, 25 März 2020 16:25

Aktuell: Das müssen Vermieter, Eigentümer und Verwalter wissen!

Die Folgen der Corona-Krise sind für Vermieter, Eigentümer und Verwalter in vielen Bereichen noch völlig unklar. Die WohnArt gibt einen Überblick zu den derzeit wichtigsten juristischen Fragen (Stand 26. März). Aktuelle Änderungen und neue Informationen stehen im Übrigen stets auf unserer Homepage www.haus-und-grundeigentum.de.

Mietrecht:

Mietforderungen müssen nach dem schon vom Bundestag beschlossenen und dem noch vom Bundesrat zu beschließenden Gesetz weiter bedient werden, allerdings mit folgenden Besonderheiten: Die zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Mietrückständen wird zeitweise ausgeschlossen. Der Kündigungsausschluss für Mietrückstände wird von ursprünglich geplanten sechs Monaten auf drei verkürzt und bezieht sich auf Rückstände, die vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 coronabedingt zustande gekommen sind.

Der Mieter muss glaubhaft machen, dass er coronabedingt in Zahlungsverzug geraten ist. Dazu kann er sich auf geeignete Mittel und Nachweise berufen (so zum Beispiel Nachweis über die Antragstellung oder Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall).

Das Gesetz erklärt in der Begründung, dass ein Glaubhaftmachen des Mieters Nachweise umfasst, dass er sich aktiv um staatliche Leistungen (Wohngeld, Kosten für Unterkunft und Heizung) bemüht. Die ursprünglich geplante gesetzliche Vermutung ist gestrichen. Die Bundesregierung kann den Zeitraum verlängern. Gegebenenfalls wird auch eine Parlamentsentscheidung nötig werden.

Die angesammelten Mietschulden kann der Mieter bis zum 30. Juni 2022 sanktionslos ausgleichen - die zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen dieser Mietschulden soll bis dahin ausgeschlossen werden.

Im Gewerbemietrecht führen ausgesprochene Betriebsverbote zur rechtlichen Unmöglichkeit der Ausübung des Gewerbes. Das müssen Vermieter für den Fall der freiberuflichen Tätigkeit in den angemieteten Räumen wissen: Es besteht dann nach der hier vertretenen Auffassung bereits jetzt kein Anspruch auf Gewerbemiete (§§ 535 Abs. 2, 275 Abs. 1 bis 3, 326 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Behördliche Nutzungsverbote begründen ebenso einen Rechtsmangel, der nach der Automatik des Gesetzes eine Mietminderung nach sich zieht, hier in Höhe von 100 Prozent. Denn die Ausübung des Gewerbes ist nicht nur beeinträchtigt, sondern hat zu unterbleiben. Je nach Abschlussdatum des Mietvertrags wird diese Rechtsfolge auch nach den Grundsätzen der Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 2 BGB) zu begründen sein.

Formularvertragliche Minderungsausschlüsse und Minderungsbeschränkungen, die sich auf unbeherrschbare Verwendungsrisiken durch Naturgewalten, höhere Gewalt, pandemische Zustände erstrecken sollten, müssen auch im Gewerberaummietrecht als unangemessen benachteiligend geächtet werden. Denn ein solcher formularvertraglicher Ausschluss wäre schon im Falle eines Rechtsmangels, begründet durch ein behördliches Nutzungsverbot, unwirksam (OLG Brandenburg, Beschluss vom 4.4.2019 - 3 W 95/18, NZM 2019, 946).

Bestehen keine Betriebsverbote, bleiben die Mieträume nutzbar und der Mietanspruch besteht in vollem Umfang. Hinzu kommt das Betriebsrisiko, dass abgesehen von einer vorliegenden höheren Gewalt beim Mieter liegt. Will oder kann er aus Angst vor Corona sein Geschäft oder Gewerbe nicht mehr betreiben, hindert dies also die Zahlungsansprüche des Vermieters nicht. Für diese Fälle wird das vorgestellte neue Recht relevant werden.

Gesundheitliche Schutzvorkehrungen:

Was passiert, wenn ein Mieter im Haus coronaverdächtig oder sogar positiv getestet worden ist und vom Gesundheitsamt in die eigene Mietwohnung in Quarantäne verbannt wird?

Dann haben die Nachbarn im Haus gegen den Vermieter keine Ansprüche auf besondere gesundheitliche Schutzvorkehrungen. Der Vermieter muss nicht für eine „Isolationshaft“ sorgen. Am Umfang seines Zutrittsrechts ändert sich nichts. Nur die Behörden haben besondere Befugnisse, die Wohnung zu betreten.

Kosten von Desinfektionsmaßnahmen:

Sie werden zunächst aus öffentlichen Mitteln bestritten. Doch was ist, wenn Hausrat und Einrichtungsgegenstände in der Wohnung durch die gesundheitlichen Schutzmaßnahmen, z.B. durch Desinfektionsmittel, beschädigt oder zerstört werden?

Dafür und für sonstige dadurch entstehende Vermögensnachteile haftet die öffentliche Hand nicht. Auch der Vermieter muss dafür nicht gerade stehen. Denn auch wenn er die Wohnung in vertragsgemäßen Zustand halten muss, geht es nicht um die Bausubstanz, sondern um den Hausrat.

Damit hat der Vermieter aber nichts zu tun. Denn nicht die kontaminierte Bausubstanz schädigt den Hausrat, sondern die behördliche Maßnahme einer Desinfektion. Krankheitsbezogen ist das höhere Gewalt, maßnahmenbezogen ist es eine Folge eines hoheitlichen notwendigen Eingriffs.

Besichtigung einer Wohnung bei Neuvermietung oder Verkauf:

Hier gelten die Vorgaben der behördlich verfügten Kontaktsperren. Sie sind in jedem Fall zu beachten – nicht nur wegen ansonsten verwirklichter Ordnungswidrigkeits- und Straftatbeständen sowie Bußgeldern, sondern vor allem im Rahmen einer Gesamtverantwortung des Gesundheitsschutzes.

Sollten Abreden aufgrund der Situation nur per Fernkommunikation möglich sein, sollte schriftlich klar geregelt werden, dass mit einer Wohnungsrückgabe oder –übernahme in dieser Form keinerlei (konkludente) rechtliche Erklärungen, z.B. zur Akzeptanz des vorgefundenen Wohnungszustandes, verbunden sind.

 

Sollte es zu einem persönlichen Kontakt kommen, sollte der Mieter gebeten werden zu bestätigen, dass in der Wohnung seiner Kenntnis nach keine coronabestätigten oder –verdächtigen Personen anwesend sind.