Dienstag, 24 März 2020 12:22

Das müssen Vermieter jetzt wissen: Zahlung von Miete und Betriebskosten

Der Plan des Gesetzgebers nach dem gestrigen Beschluss der Bundesregierung: Mietforderungen müssen weiter bedient werden, allerdings mit folgenden Besonderheiten: Die zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Mietrückständen wird zeitweise ausgeschlossen. Der Kündigungsausschluss für Mietrückstände wird von ursprünglich geplanten 6 Monaten auf 3 Monate verkürzt und bezieht sich auf Rückstände, die vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 coronabedingt zustande gekommen sind.

Der Mieter muss glaubhaft machen, dass er Corona bedingt in Zahlungsverzug geraten ist. Dazu kann er sich auf eine Versicherung an Eides statt oder auf sonst geeignete Mittel und Nachweise berufen (so zum Beispiel Nachweis über die Antragstellung oder Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall). Der Gesetzentwurf erklärt in der Begründung, dass ein Glaubhaftmachen des Mieters Nachweise umfasst, dass er sich aktiv um staatliche Leistungen (Wohngeld, KdU) bemüht.

Die ursprünglich geplante gesetzliche Vermutung ist gefallen. Die Bundesregierung kann den Zeitraum verlängern. Gegebenenfalls wird auch eine Parlamentsentscheidung nötig werden.

Die angesammelten Mietschulden kann der Mieter bis zum 30. Juni 2022 sanktionslos ausgleichen; die zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen dieser Mietschulden soll bis dahin ausgeschlossen werden.

Haus & Grund fordert dazu:

- Transferleistungen in Gestalt von Wohngeld und Kosten der Unterkunft den aktuellen Bedürfnissen anzupassen d. h., Richtwerte und Obergrenzen aufzuheben, so dass jeder die tatsächlichen Kosten erstattet bekommt

- flankierende Soforthilfemaßnahmen durch Einrichtung eines Wohnkosten- und Mietenfonds auch für Vermieter in Form von zinslosen Darlehen und öffentlichen Zuschüssen, um dort Liquiditäts- und Solvenzprobleme ebenso zu vermeiden

- Kündigungsbeschränkungen nur für Mieter, die diese Transferleistungen beziehen und coronabedingt zahlungsunfähig werden.

Noch aktuelle Rechtslage bis zur Gesetzesänderung: Im Gewerbemietrecht führen ausgesprochene Betriebsverbote zur rechtlichen Unmöglichkeit der Ausübung des Gewerbes. Das müssen Vermieter für den Fall der freiberuflichen Tätigkeit in den angemieteten Räumen wissen: Dann besteht nach der hier vertretenen Auffassung bereits jetzt kein Anspruch auf Gewerbemiete (§§ 535 Abs. 2, 275 Abs. 1 bis 3, 326 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Behördliche Nutzungsverbote begründen ebenso einen Rechtsmangel, der nach der Automatik des Gesetzes eine Mietminderung nach sich zieht, hier in Höhe von 100 %. Denn die Ausübung des Gewerbes ist nicht nur beeinträchtigt, sondern hat zu unterbleiben. Je nach Abschlussdatum des Mietvertrags wird diese Rechtsfolge auch nach den Grundsätzen der Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 2 BGB) zu begründen sein.

Formularvertragliche Minderungsausschlüsse und Minderungsbeschränkungen, die sich auf unbeherrschbare Verwendungsrisiken durch Naturgewalten/höhere Gewalt/ pandemische Zustände erstrecken sollten, müssen auch im Gewerberaummietrecht als unangemessen benachteiligend geächtet werden. Denn ein solcher formularvertraglicher Ausschluss wäre schon im Falle eines Rechtsmangels, begründet durch ein behördliches Nutzungsverbot, unwirksam (OLG Brandenburg, Beschluss vom 4.4.2019 - 3 W 95/18, NZM 2019, 946).

Bestehen keine Betriebsverbote, bleiben die Mieträume nutzbar und der Mietanspruch besteht in vollem Umfang. Hinzu kommt das Betriebsrisiko, dass abgesehen von einer vorliegenden höheren Gewalt beim Mieter liegt. Will oder kann er aus Angst vor Corona sein Geschäft/Gewerbe nicht mehr betreiben, hindert dies also die Zahlungsansprüche des Vermieters nicht. Für diese Fälle wird das vorgestellte neue Recht relevant werden.

Für die Wohnungsmiete gilt dasselbe. Hier dürfte es kaum zu behördlichen Nutzungsverboten kommen. Denn es ist selbstverständlich nicht zu erwarten, dass dadurch Obdachlosenfälle provoziert werden sollen.

Eine behördlich verfügte Quarantäne oder eine freiwillig selbst auferlegte Quarantäne ändern an diesem Befund nichts. Denn auch dann wird die Wohnung vom Mieter mit (ausdrücklicher) behördlicher Absegnung weiter genutzt.

Dr. Hans Reinold Horst